No Comments

NT rinkos mitai ir tikrovė: kiek kalbos apie krizę ir „burbulą“ turi pagrindo?

Kiekvieną mėnesį viešumoje pasirodo vis naujų pranešimų apie NT rinkos situaciją. Daugiausia diskusijų kyla dėl rinkos „sveikatos“ ir būsto kainų tendencijos. Prieštaringos žinios kenkia pasitikėjimui rinka, apsunkina būsto pirkėjų apsisprendimą ir juos trikdo.

Be abejo, iki smulkmenų tiksliai prognozuoti situacijos rinkoje neįmanoma, tačiau kai kurie rodikliai leidžia susidaryti įspūdį, kaip vystytųsi būsto kainos, jo pasiūla ar paklausa, jei tendencijos išliktų smarkiai nepasikeitusios. Daryti vienokius ar kitokius apibendrinimus ir vadinti juos pokyčiais galima tik įvertinus kiek įmanom daugiau duomenų, o vertinti fragmentiškai ar per trumpą laikotarpį yra klaidinga“, – pranešime spaudai sako „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis ir pateikia tris šiuo metu gajausius mitus bei statistiką, kuri galėtų padėti susidaryti platesnę nuomonę, o svarstantiems įsigyti būstą – lengviau priimti svarbų sprendimą. Mitas #1 – būsto paklausa šiais metais smarkiai mažėja Viešojoje erdvėje pasirodė teiginių, kad šiais metais smarkiai sumažėjo būstų paklausa Vilniuje – pirmasis ketvirtis, o ypač sausio mėnuo vadinamas labai nesėkmingu. Tačiau ar tikrai? Š Taručio teigimu, toks apibendrinimas – kiek per daug kategoriškas. 2016 ir 2017 m. pardavimų apimtys buvo pačios aukščiausios istorijoje, todėl sumažėjimas nebūtinai turi reikšti recesiją – tai gali būti stabilizavimosi laikotarpis ir kol kas nėra makroekonominių ženklų, kad situacija imtų prastėti – ekonominiai bei demografiniai rodikliai kol kas nuosekliai auga.

Kaip pateikia bendrovė, pirmojo 2018 m. ketvirčio rezultatai, lyginant su 2017 m. pirmojo ketvirčio rezultatais beveik nepasikeitė – parduota (rezervuota) 120 butų ir kotedžų. Patikimiausią NT pardavimų informaciją turi Registrų centras. O jų fiksuojamais sudarytų notarinių sandorių duomenimis, pirmasis metų ketvirtis paprastai būna prastesnis nei paskutinis. „Registrų centro duomenyse taip pat galima įžvelgti, kad 2017 m. buvo santykinai prastesni už 2016 m., tačiau pernai tiek kalbančiųjų, kad situacija NT rinkoje prastėja, nebuvo“, – pastebi analitikas.

Faktas, kad pirmą šių metų ketvirtį lyginant su paskutiniu pernykščiu ketvirčiu kainų mažėjimas tikrai yra. Tačiau, analizuojant Registrų centro pateikiamus būsto rinkos Vilniuje vidutinės kainos pokyčių duomenis, pirmą ketvirtį kainos mažėja paskutinius šešerius metus be išimties. „Daug įdomiau, kas vyksta vėliau – po pirmojo ketvirčio. O statistika rodo, kad gali būti įvairiai, tačiau du ketvirčius iš eilės kainos mažėjo tik 2016 m. Priminsiu, kad jie buvo bene sėkmingiausi vystytojams per visą istoriją“, – kalba Š. Tarutis. Taigi, specialisto teigimu, kol kas prognozuoti tolimesnį kainų vektorių dar anksti, tačiau jis pastebi, kad reikia atsižvelgti į daugiau faktorių, ne tik statistines vidutines reikšmes. „Statistiniai svyravimai duoda medžiagos svarstymams, tačiau vargiai, ar trumpuoju laikotarpiu gali turėti įtakos vartotojų elgsenai. Būstas nėra kasdieninis pirkinys. Jį perkame tada, kai susiformuoja poreikis. Jei būstas keičiamas, bendra kainos tendencija galioja ir būstui, iš kurio išeinama, ir naujam būstui. Todėl vartotojui nėra tikslinga laukti vien tam, kad lauktų. Na, o derybos su būsto pardavėju vyksta visada – tai yra viena iš sandorio sudedamųjų dalių. Vystytojai bei pardavėjai elgiasi skirtingai: vieni siūlo akcijas, kiti visada yra numatę nuolaidas, treti parduoda ne kainą, o projekto vertę, privalumus“, – teigia Š. Tarutis. Kaina priklauso ne tik nuo trumpalaikės tendencijos, tačiau ir nuo pasiūlos, pardavėjų gebėjimų, demografinių ir ekonominių veiksnių. Kaip minėta, pastarieji yra gerėjantys, todėl esant paklausai ir kokybiškai pasiūlai kainos turėtų būti stabilios. Taip pat kaina priklauso ir nuo kiekvieno projekto konkurencinės aplinkos, o konkurencija, žinoma, nemažėja, tačiau tarpusavyje konkuruoja panašaus lygio projektai ir panašaus „kalibro“ vystytojai.

Pirkėjai visada ieško kuo didesnio pasirinkimo. Tą jiems ir stengiasi pasiūlyti vystytojai. Be abejo, mažas būstų likvidumas gali sudaryti prielaidas kainų korekcijai, tačiau likvidumas rinkoje, atsižvelgiant į pardavimų apimtis yra gana „sveikas“ – apie 30 procentų. „NT projektų logika – gana paprasta: sukuriamas ir imamas pardavinėti projektas. Kad būtų užtikrintas pakankamas pasirinkimas pirkėjams, po kurio laiko reikalingas naujas projekto etapas arba naujas projektas. Dalis naujų projektų pristatomi naujoms tikslinėms potencialių pirkėjų grupėms. Natūralu, kad naujas projektas bus didesnis nei per neilgą laikotarpį parduotų būstų skaičius ir tai nereiškia, kad vystytojas būtinai susidurs su likvidumo ir augančio „sandėlio“ (pasiūloje esančių būstų) problema ir bus priverstas mažinti kainas. Ypač kol kas, kai lyginant ilgesnio laikotarpio „sandėlio“ bei pardavimų apimčių augimą, pastarasis auga gerokai sparčiau – atitinkamai kiek daugiau nei penktadaliu ir beveik trečdaliu“, – sako Š. Tarutis.

Jis teigia, kad vertinant 2017-uosius metus, jų gale „sandėlio“ augimas sustojo ir jo apimtys net sumenko, tačiau naujų projektų įvedimas nereiškia problemų pardavimui ilgoje perspektyvoje – tarkime, pusantrų ar dvejų metų (tokia maždaug yra vieno projekto realizavimo ciklo trukmė) laikotarpyje. Atvirkščiai – prasidedantį rinkos lėtėjimą rodytų ryškesnis pasiūlos sumažėjimas, nes tai reiškia, kad vystytojai neužtikrins pasiūlos, o ilgainiui likučius bus sunkiau realizuoti. „Po nekilnojamojo turto „burbulo sprogimo“, o vėliau – ir finansinės krizės rinkos brandumas išaugo, klientai tapo labiau išprusę, todėl dėmesingiau vertina vystytojus ir projektus. Todėl natūralu, kad kuo toliau, tuo labiau auga vystytojų patirties ir projektų kokybės svarba ir rinkoje „išsisluoksniuoja“ stipresni, greičiau ir lengviau parduodami projektai ir priešingai – mažiau likvidūs projektai. Vyksta natūralios atrankos procesas, verčiantis pasitempti vystytojus. Net ir geruose projektuose likus tik mažiau likvidiems būstams, jie galėtų pigti (arba būti parduodami su „akcijomis“ bei „nuolaidomis“), tačiau vidutinei rinkos kainai tai jokios reikšmingesnės įtakos neturėtų turėti“, – teigia analitikas.

Tai kas bus: NT rinkos krizė ar „burbulas“?

Krizė yra globalus reiškinys – ekonominio ciklo dalis, tačiau ji pirmiausia pasireiškia ne NT rinkoje. Šiuo metu Lietuvos ekonomika auga, augimą ekspertai prognozuoja ir artimiausioje ateityje. „Burbulas“ būsto rinkoje šiuo metu taip pat nesiformuoja. Tai yra patvirtinęs net ir Lietuvos bankas praėjusių metų gale, teigęs, kad rinka vystosi brandžiai ir auga sveikai; o „burbulas“ yra tam tikras rinkos ar jai didelę įtaką turinčių faktorių nebrandumo bruožas. Vertinant rinkos „temperatūrą“, reikia atsižvelgti į bent į du rodiklius, sudarytus iš keturių kintamųjų: pasiūlos ir paklausos santykį bei kainos ir vertės santykį. „Tiek pirmas, tiek antras rodikliai šiuo metu yra pakankamai subalansuoti ir adekvatūs. Jie nei iš tolo neprimena 2003-2004 m. buvusios situacijos, kai pasiūla augo beprotiškais tempais, o kaina stipriai viršijo turto vertę. Dar ir bankų paskolų išdavimo politika buvo menkiau kontroliuojama rinkos prižiūrėtojų. Tokiomis aplinkybėmis atsirado daugybė trumpalaikių, vieno projekto vystytojų, kurie, galų gale, ir „susprogdino“ NT rinkos „burbulą“. Dabar gi auga tik patyrę vystytojai, kurie investuoja į naujus projektus, kad užtikrintų pasirinkimą“, – kalba NT analitikas.

Vertinant kainų augimą, jis yra gana nuoseklus ir tolygus. Būsto kainos tik pernai pirmą kartą po 8 metų – nuo 2008–2009-ųjų finansinės krizės – pralenkė prieš krizę buvusias būsto kainas. „Dar vienas svarbus aspektas, kad per tą laiką ekonomiką taip pat augo ir augo sparčiau nei būsto kainos, o vertinti reikia ne tik kainą atskirai nuo makroekonominio konteksto. Todėl, santykinai, kaina prieš krizę, ją lyginant su ekonomika (BVP palyginamosiomis kainomis – Statistikos departamento duomenimis), buvo aukštesnės nei yra dabar“, – sako Š. Tarutis. „Apibendrindamas galiu pasakyti, kad būsto kainos auga, nes auga pragyvenimo lygis ir stebime teigiamą demografijos tendenciją Vilniuje. Paklausą ir toliau turėtų išlaikyti kokybiški projektai, o kaip ji vystysis ateityje, kaip elgsis vystytojai, ir kaip tai paveiks rinką, pamatysime metų eigoje, tačiau kol kas ryškesnių pokyčių ženklų dar nesimato“, – įsitikinęs ekspertas.

 

No Comments

Būstas pirmą ketvirtį buvo pabrangęs dešimtadaliu

2017 m. pirmąjį ketvirtį, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai, Lietuvoje būsto kainos padidėjo 10,2%.„Naujos statybos būstai pabrango 11,4%. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 12,3%, o vienbučiai ir dvibučiai namai – 9,2%. Ankstesnės statybos būstai pabrango 9,8%. Butai daugiabučiuose namuose pabrango 10,7%, o vienbučiai ir dvibučiai namai – 6,9%“, – rašoma Statistikos departamento pranešime spaudai.Pateikiami skaičiai rodo, kad per metus Vilniaus m. savivaldybės teritorijoje būstas brango mažiau nei kitoje šalies teritorijoje – naujos statybos atitinkamai 9,6% ir 14,3%, senos statybos – 7,6% ir 11,4%.Lyginant pirmąjį šių metų ketvirtį su prieš tai buvusiu – ketvirtuoju 2016 m. ketvirčiu – irgi matomas šioks toks kainų augimas. Būsto kainos padidėjo 1,5%. Naujos statybos būstai pabrango 1,6%. Iš jų tiek pat pabrango vienbučiai ir dvibučiai namai bei butai daugiabučiuose namuose. Ankstesnės statybos būstai pabrango 1,4%. Iš jų butai daugiabučiuose namuose pabrango 1,7%, o vienbučiai ir dvibučiai namai – 0,6%.

Šaltinis: www.vz.lt
No Comments

Naujovės būsto kreditų rinkoje: kokie pokyčiai laukia nuo liepos

 

Nuo liepos įsigaliosiantis su nekilnojamuoju turtu susijusių paskolų įstatymas žada nemažai pokyčių. Nors dalis jų – kosmetiniai, visgi nemažai klausimų kelia fiksuotųjų palūkanų traktavimas.

Kredito davėjai ar tarpininkai privalės vartotojams pateikti standartinę informaciją apie kreditą ir privalomas kredito sutarčių sąlygas. Taip pat įtvirtintas privalomų kredito sutarčių sąlygų sąrašas (kredito palūkanų dydžio ir/ar rūšies keitimo sąlygos, maržos didinimo ir mažinimo atvejai, su sutarties vykdymu, keitimu, nutraukimu susiję komisiniai atlyginimai ir kt.);

Siekiant, kad kredito gavėjai nepriimtų skubotų sprendimų dėl ilgalaikių įsipareigojimų,  įstatyme numatytas 30 d. laikotarpis iki sutarties pasirašymo, per kurį kredito gavėjas galėtų atidžiai palyginti, apsvarstyti ir įvertinti kredito pasiūlymus bei savo galimybes. Tiesa, kredito gavėjas gali sudaryti kredito sutartį ir per trumpesnį nei kredito davėjo suteiktą apsvarstymo laikotarpį. Be to, per 14 d. nuo sutarties sudarymo kredito gavėjas galės atsisakyti jau sudarytos kredito sutarties;

Įstatyme naujai įtvirtinta, kaip derėtų vadinti būsto kredito palūkanų normas. Fiksuotomis kredito palūkanomis būtų laikomos tik tos, kurios nebus keičiamos visą kredito sutarties laikotarpį;

Griežtesnės nei iki šiol nuostatos bus taikomos ne tik gyvenamosios paskirties nekilnojamuoju turtu užtikrintoms kredito sutartims, sudaromoms su būsto kreditų ėmėjais, bet ir kitoms kredito sutartims, užtikrintoms nekilnojamojo turto hipoteka, nepriklausomai nuo įkeisto nekilnojamojo turto paskirties. Nauji reikalavimų nebus taikomi tik pagal Valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatymą sudaromoms kredito sutartims;

Fiziniai asmenys, skolinantys asmenines lėšas per tarpusavio skolinimo platformas, galės per šias platformas teikti ir šio įstatymo reguliuojamus kreditus. Tokio tarpusavio skolinimo operatoriams nustatomi atskiri reputacijos, žinių, įstatinio kapitalo reikalavimai bei apriboti skolinamų lėšų dydžiai;

Kredito davėjai ar tarpininkai negalės reikalauti, kad vartotojas, sudarydamas būsto kredito sutartį kartu įsipareigotų naudotis kitais finansiniais produktais ar paslaugomis. Išimtys: įkeisto turto draudimas ir reikalavimas turėti riboto naudojimo mokėjimo sąskaitą;

Įstatyme įtvirtinta kredito gavėjo teisė grąžinti visą ar dalį kredito anksčiau laiko, taip atitinkama dalimi sumažinant savo įsipareigojimus. Numatoma, kad tokiais atvejais kredito davėjas gali prašyti kompensacijos, kuri negalės viršyti 3% anksčiau nustatyto termino grąžinamos kredito sumos;

Kredito davėjas gali vartotojui nustatyti ir taikyti netesybas už įsipareigojimų nevykdymą, tačiau jų dydis negalės viršyti 0,05% pradelstos sumokėti sumos už kiekvieną pradelstą dieną. Jokių kitų netesybų ar mokėjimų už sutarties nevykdymą kredito davėjas negalės taikyti;

Numatyta „kredito atostogų“ galimybę, t. y. išimtinėmis aplinkybėmis (kredito gavėjui nutraukus santuoką, mirus sutuoktiniui, tapus bedarbiu ar kredito gavėją pripažinus nedarbingu ar iš dalies darbingu ir dėl to sumažėjus jo pajamoms, kai kredito gavėjas nebetenkina priežiūros institucijos nustatytų kreditingumo vertinimo ir atsakingojo skolinimo reikalavimų), atidėti įsipareigojimų pagal kredito sutartį vykdymą ne ilgesniam negu 3 mėn. laikotarpiui. Kredito davėjai taip pat skatinami bendradarbiauti su finansinių sunkumų turinčiais kredito gavėjais ir ieškoti bendrų abiem pusėms priimtinų sprendimų.

Šis įstatymas perkelia į Lietuvos teisę europinę direktyvą ir yra skirtas reguliavimui būsto kreditavimo srityje griežtinti, kaip nurodo Joana Baublytė-Kulvietė, advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ partnerė. Ji vertina, kad nekilnojamuoju turtu užtikrintam kreditui buvo pritaikyti panašūs principai, kurie iki šiol buvo taikomi vartojimo kreditui. Pasak p. Baublytės-Kulvietės, tam tikros griežtesnės nuostatos yra perteklinės.

„Įstatymas numato bendrą 44 dienų terminą, per kurį vartotojas galės spręsti dėl kredito sutarties sąlygų priimtinumo – 30 dienų numatyta privalomam pasiūlymo apsvarstymui, per kurį kredito pasiūlymas turės likti nekintamas; per papildomas 14 dienų nuo kredito sutarties sudarymo vartotojas galės pasinaudoti teise atsisakyti sutarties. Direktyva įpareigoja nustatyti tik 7 dienų terminą“, – komentuoja advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ partnerė.

Stiprina apsaugą

Naujosios nuostatos nuo liepos turėtų sustiprinti būsto paskolą imančių žmonių interesų apsaugą, didinti finansinį raštingumą, plačiau ir išsamiau supažindinti juos su galimais padariniais prisiėmus ilgalaikius įsipareigojimus, aiškina Vaidas Žagūnis, SEB banko valdybos narys, Mažmeninės bankininkystės tarnybos vadovas. Jis pabrėžia, kad nemažą dalį nuostatų bankai jau taiko.

„Pavyzdžiui, teisė grąžinti kreditą pirma laiko, standartinės informacijos teikimas klientams palyginti skirtingus pasiūlymus“, – sako p. Žagūnis.

Pasak SEB valdybos nario, bankas baigia peržiūrėti būsto kredito teikimo procesą ir atitinkamai atlieka korekcijas.

Jūratė Gumuliauskienė, „Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovė, dalį pakeitimų vadina jau dabar galiojančios praktikos rinkoje formalizavimu ir suvienodinimu.

„Kita vertus, atsiranda ir naujų reikalavimų, prie kurių bankams teks prisitaikyti, pavyzdžiui, standartizuotos informacijos apie būsto paskolas ar vartojimo paskolas, kurių paskirtis būstui įsigyti, pateikimas. Taip pat reikalavimai priešlaikiniam paskolos grąžinimui ir klientų, gaunančių pajamas kita valiuta nei eurai ar gyvenančių užsienyje, finansavimui“, – sako p. Gumuliauskienė.

Kaip komentuoja p. Baublytė-Kulvietė, direktyvos įsigaliojimas Lietuvoje gali paveikti nebankinius NT paskolų finansuotojus. „Iki šiol veikę nekilnojamojo turto finansuotojai taps reguliuojami ir turės taikyti atsakingojo skolinimo nuostatas. Ne visiems tai bus priimtina, tad dėl įgyvendinimo ši rinka galimai trauksis“, – mano kontoros „Ellex Valiunas“ partnerė.

Didžiausios aistros

Marius Jansonas, Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas, vertina, kad į lietuvišką teisinę bazę perkeltos europinės direktyvos nuostatos turės minimalią įtaką būsto paskolų rinkai ir kliento derybų galioms tariantis su banku dėl finansavimo.

Tačiau tai, kas aktualiausia rinkos dalyviams, yra nuostatos dėl fiksuotųjų palūkanų. Įstatymas nustato, kad fiksuotąja kredito palūkanų norma laikoma tik tokia norma, kuri nėra keičiama visą kredito sutarties galiojimo laikotarpį. Kaip teigia p. Baublytė-Kulvietė, įstatymu įtvirtintas naujas fiksuotųjų palūkanų apibrėžimas taip pat kelia klausimų.

„Iki šiol fiksuotosios palūkanos buvo suprantamos kaip palūkanos, kurių dydis užfiksuojamas konkrečiam terminui, kuris yra ilgesnis nei kintamųjų palūkanų atveju, tačiau trumpesnis nei visas kredito sutarties terminas. Pagal įstatymą fiksuotosios palūkanos turės būti suprantamos kaip konkretus palūkanų dydis, kuris negalės kisti visą kredito sutarties galiojimo laikotarpį, o šis gali trukti iki 30 metų“, – aiškina „Ellex Valiunas“ partnerė.

Nuostata, kad fiksuotosiomis galima vadinti tik visą laikotarpį galiojančias fiksuotąsias palūkanas, buvo sulaukusi bankų kritikos.

„Gali būti tokia grėsmė, kad pradžioje bankai gali iš viso nebefiksuoti po šito įstatymo, kol nusistovės rinkos. Taigi stebėsime, ką jie ruošiasi daryti. Dabar jie drąsiai fiksuoja, bet tik 5 metams, šiandienėms sutartims“, – sako Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas.

„Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovė priduria, kad visam paskolos laikotarpiui užfiksuotos palūkanos „mūsų rinkoje praktiškai neegzistavo“.

„Šis pakeitimas suvienodina tik rinkoje naudojamus palūkanų apibrėžimo terminus, tad įtakos finansavimo sąlygoms neturėtų būti. Įsigaliojus direktyvą įgyvendinančiam įstatymui, klientai ir toliau turės galimybę rinktis palūkanas, kintančias kas 6 mėnesius arba rečiau“, – teigia p. Gumuliauskienė.

SEB bankas rado išeitį. Ponas Žagūnis kalba, kad besiskolinantieji iš SEB banko šalia kintamųjų – 3, 6 ar 12 mėnesių – palūkanų galės ir toliau rinktis fiksuotąsias.

„Fiksuotoji nesikeis visą kredito sutarties galiojimo laikotarpį, tačiau ją bus galima rinktis tik tuo atveju, jei klientas skolinsis ne ilgesniam nei 10 metų terminui, – aiškina p. Žagūnis. – Kaip rodo banko statistika, dauguma paskolos gavėjų renkasi kintamąsias kredito palūkanų normas.“

3% bauda

Be to, bankai negalės reikalauti didesnės nei 3% kompensacijos už išankstinį kredito ar jo dalies grąžinimą.

„Praktiškai 80% teismų (bylų – VŽ) visada būdavo problema dėl fiksuotųjų palūkanų, nes žmonės nepasidomėdavo, kokios bus taikomos baudos, jeigu sugalvos nutraukti fiksuotųjų palūkanų sutartį, pavyzdžiui, grąžinant visą kreditą, keičiant iš fiksuotųjų palūkanų į kintamąsias, keičiant laikotarpį ir taip toliau“, – aiškina p. Jansonas.

Kaip nurodo pašnekovas, bankai lig šiol taikydavo „labai dideles baudas už fiksuotąsias palūkanas“.

„Įsivaizduokite, kad bankas galėdavo sau leisti už 1 metų fiksuotųjų palūkanų nutraukimą imti iš žmogaus 6% baudą už metus. Jeigu žmogus parduoda už 100.000 Eur paskolos likutį butą, pavyzdžiui, norėdamas pakeisti į geresnį, bankas galėdavo pareikalauti iš jo susimokėti iki 18.000 Eur baudą, jeigu iki fiksuotųjų palūkanų pabaigos dar likę 3 metai. O dabar šitoje direktyvoje didelis pliusas, kad bauda galės būti ne daugiau nei 3% kredito likučio, – dėsto p. Jansonas. – Galėsite fiksuoti visiems 30 metų, jei norėsite refinansuoti kitame banke ar grąžinti visus pinigus bankui. Dabar yra aišku, kad didesnės kaip 3% baudos bankas jau nebegalės taikyti.“

Piktnaudžiavimas fiksuotosiomis

Jis priduria, jog tarp besiskolinančiųjų paplitęs įsitikinimas, kad skolintis fiksuotosiomis palūkanomis yra „saugu ir gerai“, tačiau ne visuomet iki galo įvertinama, kas laukia po 5 metų.

„Turime tokią patirtį, kad, pavyzdžiui, žmonės fiksavo palūkanas, pavyzdžiui, su kokiais 3–4%. Po 5 metų vyksta perfiksavimas. Bankas paima ir, pavyzdžiui, užfiksuoja su 6% arba 5%, ir jūs nieko negalite padaryti. Jeigu nepatinka, eikite į kitą banką. Bet jeigu jūsų turto vertė per krizę nukrito smarkiai, į kitą banką eiti negalite – joks kitas bankas nepriims, nes turto vertė mažesnė už pasiskolintą sumą. Bankai, tai žinodami, piktnaudžiaudavo tais dalykais“, – aiškina p. Jansonas.

Pasak asociacijos vadovo, kredito unijose pasitaiko praktika taikyti visam laikotarpiui fiksuotąsias palūkanas.

„Jos fiksuoja su 5–6%, ir viskas. Uždeda baudą tik 1–2%, jeigu žmogus norėtų refinansuotis“, – aiškina pašnekovas.

Naujoms sutartims

Nauji nuostatai galios po liepos sudarytoms būsto paskolų sutartims, tačiau esama išimčių, su kuriomis susidurs kiekvienas, nusprendęs pakoreguoti savo kredito sutartį, sudarytą anksčiau.

„Naujasis įstatymas nebus taikomas kredito sutartims, sudarytoms iki 2017 liepos 1 d., išskyrus tuos atvejus, jei bus keičiamos esminės sutarties sąlygos, ir išskyrus kelias nuostatas dėl išankstinio grąžinimo, kredito įmokų „atostogų“, informavimo apie palūkanų normų pasikeitimus, kitko – šios įstatymo nuostatos galios ir esamiems būsto paskolos gavėjams“, – aiškina p. Žagūnis.

Kiti pakeitimai

3 mėnesių kredito atostogas, laikotarpį, per kurį, paskolos gavėjui neatsiskaitant, bankas negali nutraukti sutarties, p. Jansonas vadina pasityčiojimu. Tokios atostogos buvo, pasak jo, taikomos bankų ir iki šiol.

„Galėjo mūsų Lietuvos bankas viską sutvarkyti ir padaryti bent 6 ar 9 mėnesių, ką galima pavadinti kredito atostogomis. Juk nėra taip, kad tu visko nemokėsi, palūkanas vis tiek teks sumokėti. Tikėjomės pagerinimo, kad šeimos galėtų ramiau jaustis pasiėmusios paskolą ar gimus vaikui. Lietuvos bankas stojo į bankų pusę ir padarė 3 mėnesius“, – komentuoja Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas.

Įvedamus 14 dienų persigalvojimo ir 30 dienų apsvarstymo laikotarpius p. Jansonas vadina labiau kosmetiniu remontu, iš esmės nepakeisiančiu besiskolinančiojo ir banko galios svarstyklių padėties.

„Buto pirkti nesugalvojote ryte atsikėlęs. Apie tai mąstoma pusę metų ar kelis mėnesius, ir jau kad persigalvosite, kai palikote rankpinigius, sumokėjote notarams. Gerai, kad tai yra, bet tai niekinis dalykas. Mano praktikoje nė vieno nebuvo žmogaus, kad pasirašytų sutartį, o po savaitės persigalvotų“, – vertina p. Jansonas.

Kritikuoja nuostatus

Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas kritikuoja atsakingo skolinimo nuostatus, kurie maksimalią besiskolinančiojo mėnesinę kreditų grąžinimo ir palūkanų įmokų sumą apriboja iki ne daugiau kaip 40% mėnesio pajamų. Ponas Jansonas teigia, kad tokia įsiskolinimo rizika prisidėjo prie būsto kainų augimo.

„Galėjo apriboti, kad šeima daugiausia galėtų skolai skirti 20–30%, jeigu pajamos geros. Jei šeima uždirba 2.000 Eur, tai 40% yra 800 Eur. Jei nors vienas praranda darbą, viskas – užprogramuotas kredito sutarties nutraukimas. Visi, kas studijuoja finansus, supranta, kad gyvenamajam būstui – nuomai arba paskolai – negalima skirti daugiau kaip 20% pajamų“, – kritikuoja p. Jansonas.

Balandį Lietuvos bankas atnaujino atsakingo skolinimo nuostatus, kuriais, kaip teigia rinkos prižiūrėtojas, „mažinama perteklinio įsiskolinimo rizika“. Nors palikta 40% mėnesinių įsipareigojimų nuo mėnesio pajamų riba, nurodyta, kad „kredito įstaigos privalės patikrinti, ar klientas būtų finansiškai pajėgus atlaikyti galimus palūkanų šuolius. Skaičiavimams turės būti naudojamos faktinės, bet ne mažesnės kaip 5%, palūkanos. Pritaikius šias palūkanas, bendra įsipareigojimams dengti skirta suma turės neviršyti 50% kliento mėnesio pajamų.

„Žmogus ateina į banką, kai jam puikiai sekasi karjeroje ir su pinigais. Bankininkas jam sako, kad tu gali skirti per mėnesį 800 Eur, tad paskola siekia 150.000 Eur. Bet bankininkai labai retai pasako, kad jei vėluosi mokėti, pakelsime tau 1–2% banko maržą, dėl to paskola pabrangs 30.000 Eur ar panašiai. Reikia visuomenę šviesti, kad jie nesirašytų to maksimumo“, – teigia p. Jansonas.

Šaltinis: “Verslo Žinios”
No Comments

Kainų burbulo nėra, bet mokesčio reikia

Apžvelgdami pagrindines mūsų šalies finansų sistemos stabilumui kylančias rizikas, Lietuvos banko atstovai akcentavo, kad būtinas didesnis dėmesys nekilnojamojo turto rinkos šilimui. Pasak Lietuvos banko vadovo Vito Vasiliausko, jei situacija nesikeis, galime imti karščiuoti. Todėl pats laikas galvoti apie nekilnojamojo turto mokestį.

„Ekonominė situacija

gerėja, jei kalbėtume apie bankų sektorių – jis juda ta pačia kryptimi, kaip ir ekonomika, bankų pelningumas auga. Klausimas, ar nepradėsime karščiuoti, tuo labiau kad būsto kainų tendencija pernai augo. Identifikuojame dvi rizikas – išorinę (disbalansai nekilnojamojo turto rinkose Šiaurės šalyse) ir vidinę – spartus nekilnojamojo turto rinkos ir kreditavimo augimas Lietuvoje, ar tai neprives prie naujo burbulo“, – antradienį surengtoje spaudos konferencijoje svarstė V.Vasiliauskas.

Centrinio banko vertinimu, skolinimo tempas Lietuvoje yra vienas didžiausių Europoje ir, jeigu nekilnojamojo turto rinkos ir kreditavimo augimo sparta išliks tokia kaip dabar, ar dar padidės, rizika stabilumui gali išaugti artimiausiu metu.

Kita sisteminio

pobūdžio grėsmė yra jau tam tikrą laiką nepalanki Šiaurės šalių nekilnojamojo turto rinkos raida, per patronuojančiuosius bankus galinti neigiamai atsiliepti mūsų šalies ūkiui. Neigiamų pasekmių Lietuvai gali turėti aukštas ir tebeaugantis Švedijos ir Norvegijos būsto kainų ir gyventojų įsiskolinimo lygis.

Jeigu būsto kainos šiose šalyse staiga ir labai kristų, pagrindinis kanalas, kuriuo pasekmės pasiektų Lietuvą, būtų mažesnis skolinimo mastas mūsų šalyje. Be to, Lietuvoje galėtų brangti paskolos.

„Tikrai nenorėčiau, kad šios spaudos konferencijos pasekmė būtų pasakymas, jog burbulas kyla, – tikrai ne. Situaciją dar kartą vertinsime rudenį“, – sakė V. Vasiliauskas, pasak kurio, šalyje būtina atidžiai išnagrinėti apmokestinimo klausimą. – Lietuvoje didelė problema yra nelygybė. Tradicinė priemonė šiek tiek paspręsti ar palyginti tą nelygybę yra nekilnojamojo turto mokestis. Todėl aš visą laiką sakiau, kad laikas valstybei pagalvoti apie visuotinį nekilnojamojo turto mokestį. Koks tarifas, koks minimumas neapmokestinamas – čia jau kiti dalykai“.

Butų kainos

Apsilankę populiariuose nekilnojamąjį turtą siūlančiuose interneto portaluose matome, kad senesnės statybos (iki 2000 m.) vieno kambario butą Vilniuje vidutiniškai galima įsigyti už 38 000 eurų Vilniuje, 22 000 eurų Kaune ir 29 000 eurų Klaipėdoje. Dviejų kambarių buto kaina sostinėje vidutiniškai siekia apie 66 000 eurų, o Kaune ir Klaipėdoje – atitinkamai 41 000 ir 48 000 eurų.

Naujos statybos vieno kambario buto vidutinė kaina siekia apie 60 000 eurų Vilniuje, 40 000 eurų Kaune ir 35 000 eurų Klaipėdoje. Už dviejų kambarių butą tikimasi gauti vidutiniškai 86 000 eurų sostinėje ir 76 000 eurų Kaune ar Klaipėdoje.

Šaltinis: „Vakaro žinios“

No Comments

Į ką atkreipti dėmesį renkantis sklypą investicijai

Specialistai skelbimus, siūlančius gyvenamosios paskirties sklypus pirkti ne nuosavo individualaus namo statybai, o kaip investiciją, puikiai prisimena dar nuo 2006 ir 2007 metų. Jie neslepia gana kritiško požiūrio į planą pirkti sklypus kaip alternatyvą indėliui ir nieko juose nedarant tiesiog laukti vertės kilimo.

„Kai kuriais atvejais tokie pasiūlymai gali būti tiesiog sandėlio valymas, bandymas surasti nelikvidaus turto pirkėjų, nes nuo centro nutolusių sklypų, skirtų individualių namų statybai, pasiūla aplink didžiuosius miestus yra tikrai didelė“, – kalba Jurgis Šefleris, pats investuojantis į NT ir vedantis apie tai seminarus.

Pasak jo, brangti linkę tik tie sklypai, kurie nuo centro nutolę santykinai nedidelį atstumą, aplink juos jau yra išvystyti gyvenamieji kvartalai arba greta statomi stambūs komerciniai objektai.

„Tačiau jei kalbame apie plyną lauką ir tik perspektyvą jame įsikurti naujam kvartalui, tokius variantus siūlyčiau vertinti labai atsargiai. Daug tokių sklypų metų metus stovi tušti, o jų vertė tik smunka. Gali būti, kad nusipirkę tokį sklypą kaip investiciją skaičiuosite nuostolius, o ne pelną, nes teks mokėti žemės mokestį, šienauti ir prižiūrėti teritoriją, kad negautumėte baudų už nepriežiūrą, o visa tai kainuoja“, – sako p. Šefleris.

Sauliaus Vagonio, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo, nuomone, nekilnojamojo turto rinkoje visada reikia atsargiai žiūrėti į investicijas, kurių grąža paremta vien tik numanomu turto vertės augimu. Šiuo atveju, namų valdų žemės sklypai ir yra toks turtas, kuris, skirtingai nei butai ar komercinės patalpos, negali jų savininkui generuoti nuomos pajamų, todėl visi investuotojo lūkesčiai susiveda tik į turto (žemės) kainų augimo prognozes.

„Kalbant apie žemės sklypų rinką (namų statybai skirtus žemės sklypus) reikia pastebėti, kad šio turto pasiūla ne tik Vilniaus mieste ir apylinkėse, bet ir kituose Lietuvos didmiesčiuose, yra tikrai didelė, ir gerokai didesnė nei paklausa tokiam turtui, todėl turto pirkėjai šiame segmente tikrai turi iš ko rinktis ir yra gana išrankūs.

Labiausiai turto pirkėjus domina tokie sklypai, kurie yra maksimaliai paruošti namo statybai: t.y., kurie aprūpinti komunikacijomis, turi patogų privažiavimą, yra suformuoti vidiniai kvartaliniai keliai ir bendra infrastruktūra (apšvietimas, aptvėrimas ir kt.). O štai sklypai – „pusgaminiai“ – žemė su nepakeista paskirtimi (pvz., vis dar žemės ūkio paskirties), be patogaus privažiavimo, be infrastruktūros – daug mažiau domina potencialius pirkėjus. Patrauklesni sklypai Vilniuje ir Vilniaus prieigose per pastaruosius du-tris metus brango iki 10-20%. Tačiau gausu ir tokių sklypų, kurie per tą laiką visai nepabrango (būtent tokie neparuošti statyboms sklypai laukuose, be patogių privažiavimų ir be infrastruktūros)“, – teigia p. Vagonis.

Labai svarbu pastebėti, kad žemės sklypų kainos brangimas gali būti nebūtinai susijęs su pačios rinkos pokyčiais, o priklausyti ir nuo kaimynystėje vykstančių procesų.

Šaltinis: “Verslo Žinios”